تفكيك زمين و تقسيم آن به چند قطعه يا تفكيك يك مجموعه يا مجتمع ساختماني به چند واحد آپارتماني و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولاني داشته و به دليل كثرت انجام و نمونههاي متعدد عملاً جايگاه خود را به عنوان يك تكليف در ثبت باز نموده و شيوهاي حاصل شده كه همه به يك نتيجه مـنـتـهــي و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشتركات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملك آپارتمانها و آييننامه اجرايي و بـخـشـنـامـههـاي ثـبـتي و دستور العملهاي ارشادي، مشكلات در عمل حل و مرتفع گرديده است.
افراز ملك همزمان با تقسيم و تفكيك در حقوق مدني راه يافته مقولهاي است كه تا به حال چنان صورت كلي و شيوه اقدامي پيدا نكرده و همه راهها به يك نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس ميباشد، قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.
تفاوت تفكيك و افراز از نظر شكلي و ماهيتي عبارت است از :
1- در تـفـكـيـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است؛ ولي در افراز بايد حالت اشاعه؛ يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد.
2- تفكيك بارضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يكديگر و قصد، قطع حالت اشتراك ميباشد.
3- در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك بههنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح ميگردد كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـيـت ديـگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك،كه در سهم شريك قرار ميگيرد، بهاي آن تقويم و در صورتمجلس افراز قيد شود.
4-تفكيك فقط تقسيم ملك است؛ اما افراز تقسيم ملك توا‡م با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مييابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولي در تفكيك اين ضرورت نيست و مالك ميتواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك ( ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي كه مي خواهد تفكيك نمايد.
5- سن مالك يا مالكان دخالتي در امر تفكيك ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.
6- تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكي را متفقاً انتقال ندهند، تفكيك اقدامي بيحاصل و كان لم يكن تلقي شده و دراين شرايط با وجود صورتمجلس تفكيكي شركا به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند ( افراز به دليل عدم توافق مالكان براي تنظيم تقسيمنامه.)
7- درصورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركا ادامه عمليات متوقف ميشود و با رضايت معترض ميتوان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولي اعتراض به افراز درحين اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام ميتوانند اعتراض نمايند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است.
8- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم را‡ي مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع ميتواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اينكه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذينفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به اداره ثبت تسليم نمايد.
9- صورتمجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيمنامه يا به طور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي كند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگي ديده و اين امر با استقراع تعيين ميشود. پس مي توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكيك، اقدامي 2 مرحله اي و افراز، اقدامي يك مرحلهاي است.
10- تفكيك در اداره ثبت انجام ميگيرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
11- در افراز راي صادر ميشود؛ ولي در تفكيك صورتجلسه تفكيكي
12- در افراز اجبار حاكم است؛ ولي درتفكيك مسامحه
13- در تفكيك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج ميشود يا اگر مالك يك نفر باشد، ملك به قطعات كوچكتر تقسيم ميگردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا ميشود و بقيه ملك مشاع باقي ميماند.
14- در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي ميشود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال ميشود.
